估價師看法 商辦、高檔旅館 具開發利基

　工商時報/林淑慧 2014-07-02

政府推動國有地活化，今年主推軍方三大案，估價師表示，國泰營區受惠於松山機場首都直航效益，外資企業紛紛進駐該區，加上文華東方酒店開幕話題加持，開發為商業辦公大樓、高檔商旅或觀光飯店，均有開發利基。

　　誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生昨（1）日表示，台北市寸土寸金，國泰營區基地位於民權東路南側、敦化北路交叉口，不僅鄰近松山機場不遠，又與東區、內湖區連帶，在近期民權東路舊商圈重新熱絡的帶動下，更讓區域商業活動充滿想像空間。

　　林金生說，捷運松山南京線預計於年底正式通車，更讓該開發案發展可期，預料該案若正式公告，可望吸引不少業者搶進；受惠於台北市門戶的區位優勢，敦北商圈周邊的租賃需求可望穩定支撐，建議業者開發為商辦大樓，投資報酬率較佳。另外，位於六張犁捷運站旁的基信營區，座落於台北市大安區，區內豪宅房價穩定有撐，在該開發基地距離市區較遠、周邊又無其他大型商場的考量下，業者可規劃為地上權住宅釋出，較具開發利基。

　　據了解，位於西門町的國軍英雄館雖然標的顯著，但政府須先搞定既有經營者，開發期程恐將延後。

　　林金生表示，國軍英雄館一旦順利開發，在陸客自由行可望逐步擴大試點城市的利多帶動下，可規劃為高檔商務旅館，鎖定中國大陸白領階級的商務旅客，以和西門町眾多背包客旅館進行市場區隔，也將是不錯的開發選擇。 

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萬華西門町商圈旁14戶透天厝，交易總價15.36億

【時報記者郭鴻慧台北報導】2014年07月01日

內政部今(1)日揭露6月15日已完成申報登錄之案件資訊，總計共1萬8千餘件，包括買賣案件1萬6千餘件、租賃859件及預售屋791件。其中台北市萬華區環河南路二段西門町商圈旁，4月份有11戶透天厝交易揭露，若加計該區今年1月1筆以及去年10月2筆透天厝交易，共14筆交易，交易總價達15.36億元。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，此次揭露的14筆透天厝土地面積達481.6坪，由於該區鄰近西門町商圈旁，加上房屋老舊，推估應為都更整合開發。

此外，北市揭露另一筆土地交易紀錄，懷生段三小段391~420地號，位於新生南路一段103巷，總交易金額3.89億，面積98.6坪，則是今年一月初，國防部委託標售國軍老舊眷村改建國有不動產，當時底價2.31億，換算得標溢價率達68.3%。

劉怡蓉表示，環河南路二段周邊原為台北市政府民國89年公告劃定桂林路、環快東北側更新地區，包含環河南路二段、環河南路二段5巷、環河南路二段5巷6弄及環河南路二段35巷所圍街廓，全區為一完整都市計畫街廓，由於該地鄰近西門町，加上高樓層有河岸景觀，因此吸引投資者青睞，願意投入大筆金額，進行漫長的都更程序。

根據實價登錄顯示，這14筆透天厝交易其中有11筆是同一月份交易，劉怡蓉分析，有可能是開發商與地主談好都更簽訂契約，委由銀行信託，直到談定足夠開發的土地後，同時間過戶，才會形成11戶透天厝同時交易的現象。

劉怡蓉指出，台北市可開發的素地越來越少，有潛力的土地，建商只能透過政府公開標售、私下整合或是都市更新取得，不過近來政府抑制房價動作頻頻，北部建商未來對於土地取得，將會更謹慎，有可能採取觀望或是轉往南下獵地。

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