雙北房市H1買氣下滑，H2自住、首購將成主流

2014年07月04日-時報記者郭鴻慧台北報導

台灣房屋智庫統計雙北市103上半年度買賣移轉棟數，分別較去年同期下跌16.7％（北市）及17.5％（新北），進一步縮小區間以季來觀察，今年第一季雙北交易量較去年同期減少10.7％（北市）及8.7％（新北），到第二季跌幅則擴大到21.8％（北市）及24％（新北）。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，今年以來政府打房措施一波接著一波，對於雙北房市買氣的確受到很大影響，邁入第三季，行政院長表示年底將改採「房地合一」實價課稅，其中自住族群不受影響，顯見下半年房市買氣為自住主流、首購衝出。 

劉志雄分析，今年初始，政府針對全台重點區域豪宅大查稅，當時的氛圍就讓買方信心有些許觀望，深怕政府會有持續打房動作，使得雙北市今年第一季較去年同期整體交易量小幅下滑10.7％及8.7％，其中台北市的內湖區、中山區、南港區，新北市的林口區、鶯歌區、汐止區、板橋區，交易量跌幅都在兩成以上。

4月立法院財委會初審一讀通過《房屋稅條例》修法，讓非自住房屋稅提高至1.5～3.6％，5月則三讀確定內容。劉志雄指出，雖然房屋稅修法，全台85％的民眾不會受影響，但對目前以自住族群為主流的市場來說，他們期望政府的打房可逼退房價，以利進場撿便宜，因此出手更加謹慎。

雙北市今年上半年表現，較去年同期整體買氣下滑16.7％（北市）及17.5％（新北）。劉志雄表示，今年上半季台北市萬華及新北市五股、泰山等三區，在各區房市交易量下滑之際，仍呈現逆勢上漲，其中萬華區受惠於重大建設利多效應，如萬華車站BOT案、捷運萬大線的開發話題，可望帶動西區發展，都是推升萬華區交易量的主因。至於五股區、泰山區，則是受惠於機場捷運等重大交通建設利多，又是房價低基期區，所以為當地房市帶來不少新動能。

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減壓購屋學 地上權產品正夯

聯合報/簡伶恩 2014-07-07

「地上權」在其他國際城市早已行之有年，在雙北市房價高漲的年代，不少業者在政府政策鬆綁下，推出地上權個案產品，民眾對於六折進駐台北市、新北市的廣告躍躍欲試，但多數民眾對地上權產品仍然陌生，而地上權究竟什麼？地上權住宅指的是，土地為國家所有，出租給建設公司使用，建設公司規劃住宅，由於土地成本不比一般購地那麼高，因此可以低於行情的價格提供民眾承購，民眾雖然沒有土地或是房屋所有權，卻擁有50年?70 年的土地、房屋使用權，在新加坡、韓國、荷蘭、日本等國家都有類似案例。以台灣為例 ，地上權又分為「買屋不買地」的「地上使用權」，或者是「只買使用權利」的「地上租賃權」，兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地歸還政府。前者最有名的例子是位於信義計劃區的豪宅社區「台北花園」，地主為國有財產局、使用年限50 年，由於是「買屋不買地」的「地上使用權」，可進行分割，屋主擁有房屋所有權狀，方便貸款及轉手。不過，市府後來認為可分割的「地上使用權」在使用50年使用期限屆滿後，市府進行協調的風險，因此朝向「地上租賃權」辦理，透過設定地上權給建商，市府未來只需要單一面對1 家建商。而「京站」則是所謂「地上租賃權」，台北市政府將地上權設定給日勝生集團，使用年限為45年，房屋產權由日勝生代管持有，民眾向日勝生購買的「地上租賃權」，但仍擁有土地與房屋使用權，近期推出的地上權個案「吉美璞立」、「華固新天地」、「志嘉水曜」、「昇陽寓見」都是地上租賃權的形式。有土斯有財觀念漸轉資深代銷業者即表示，使用權個案慢慢增加，甚至成為近期房市新寵兒，主要因素是土地為國有，民眾購屋成本較低，且這類型的案件多位在精華地段，民眾等於用低於市場行情的價格輕鬆人住，因而受到關注、吸睛度高。

　　而近期於北市羅斯福路推出最新地上權個案「志嘉水曜」的志嘉建設總戲葉榮嘉也認為，地上權案絕非罕見，在海外主要城市裡有很多成功開發經驗可以參考。他指出，具備所有權的建築案、地上權的建築案各有各的特點，在高房價的時代裡，高房價區段的地上權建築案就擁有很大的購買價格與稅務優勢，也是地上權建案能獲得市場買方認同的重要原因。然而，地上權雖然價格遠低於行情，確實衝擊傳統「有土斯有財」的觀念，但隨著可開發土地越來越少，都更牛步，造成購屋痛苦指數大增的情況，加上政府對於地上權建案日益寬鬆、使得不少民眾開始扭轉觀念• 介於租屋、購屋的新趨勢負責代銷「昇陽寓見」的慕樺廣告副總陳文成即表示，地上權住宅是介於購屋與租屋之間的選屋方式，在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考，考慮自己能夠負擔的購屋壓力，選擇購買使用權住宅產品，每月付款輕鬆，又可以裝修自己的房子，對於購屋族來說不僅可以擁有都會區全新住宅、也提升生活品質，, 節省下來的資產，也可以有更具彈性運用，且即便有使用年限的限制，但50 一70 年的時間至少也可以傳承兩代，達成新興「減壓購屋學」的概念。

　　他指出，地上權住宅案都位處於都會市中心當中，買這類產品也等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子，加上地上權住宅沒有上地所有權，所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅，轉售時當然也沒有土地值稅的問題，僅需繳交地租。-而民眾所擔心的地上權保值性與貸款問題，代銷業者表示，以過去「京站」、「台北花園」、「河畔皇家」等地上權個案，尚未發生行情跌落的案例，轉手價格比當初購入價格來得高。貸款方面，代銷業者指出，目前市面上確實鮮少有銀行業者針對地上權個案提供貸款，因此建商以公司信譽向銀行貸款，提供承購戶分期還款，貸款成數最高七成，利率雖較一般所有權住宅高，但因為總價較低，每月付款仍較一般住宅輕鬆，也因此地上權，是新一代購屋族達到財富自由、生活品質的新選擇。 

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